2017.03.01

土地を売却したときの売却収益はいつ計上する?

法人が所有している土地を売却した場合、その売却収益は基本的にその売却した事業年度において計上します。

では、売却契約日が期末で、引渡日が期をまたいでからの場合、その収益はどちらの事業年度で計上すればよいのでしょうか?

原則は引渡日が基準だが、契約日をベースにしても可

不動産譲渡の収益計上時期は、原則としてその引渡日になります。ただし、その譲渡に関する契約の効力発生の日(契約日)をもって収益計上してもよいことになっています。つまり、期末ギリギリで不動産譲渡契約を結び、引渡日が期をまたいだ場合、売却収益はどちらの期に計上するかを選択できることになります。

どちらの事業年度に収益計上するかで決算数値や納税時期が異なることになりますので、決算数値を良くしたい、または納税時期を先送りしたいなどの判断で選択することになるでしょう。

ここで、契約日を基準として不動産譲渡の収益計上を行う場合、以下の注意点があります。

(1)不動産の売買契約が成立しているか

不動産の譲渡について「契約の効力が発生している」状況に至っているためには、不動産の売買契約が民法上成立していなければなりません。契約日を基準として不動産譲渡が行われたと認められるには、契約書の存在とその契約日とされている日だけを確かめるだけではなく、以下についても確認しましょう。 ・手付金の支払条項の有無 ・支払条項がある場合は、その履行の有無

(2)手付金の支払条項がない売買契約の場合

手付金の支払条項がない売買契約書が作成されている場合にも、売買について本当に合意があるのか疑わしいケースがあります。しかし、契約書作成後速やかに代金を全額支払い、登記関係書類の交付等を経て引渡しが完了しているときは、売買につき合意があると考えるべきでしょう。

たまたま土地の譲渡があった場合の課税売上割合に準ずる割合の承認

ここで、消費税について考えてみましょう。土地の譲渡は非課税とされていますが、その譲渡対価は一般的に大きな金額になり、その譲渡があった課税期間の課税売上割合が大きく低下し、結果として消費税の納税額が多くなってしまう可能性があります。

たまたま土地の譲渡があったことで著しく減少した課税売上割合を適用して消費税額を計算するのは、事業の実態に合わないともいえます。

そこで、土地の譲渡が単発のもので、かつ、当該土地の譲渡がなかったとした場合には、事業の実態の変動がないと認められる場合に限り、次の(1)(2)の割合のいずれか低い割合により課税売上割合に準ずる割合の承認を受けることができるとされています。

(1)当該土地の譲渡があった課税期間の前3年に含まれる課税期間を通算して算定した課税割合
(2)当該土地の譲渡があった課税期間の前課税期間の課税売上割合

課税売上割合に準ずる割合を適用するためには、納税地を所轄する税務署に承認申請書を提出して、適用しようとする課税期間の末日までに税務署長の承認を受けておく必要があります。

まとめ:期末ギリギリで土地を譲渡するときは要注意

事業再構築の一環で事業用の土地を譲渡する場合があるでしょう。

「期末ギリギリになって譲渡契約を結んで、引渡日が期をまたいだ後になるけれど、できるだけ収益を期中に計上したい」というケースも想定されます。その場合、収益計上時期や消費税の課税売上割合で注意すべき点が浮上してきます。

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